II. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.

• Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.

• Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

• Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.

• Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường BĐS để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực BĐS định giá toạ lạc và khu vực lân cận.

• Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).

• Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán BĐS (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty

III. PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.

• Đối với BĐS thương mại hoặc công nghịêp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghịêp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng.

• Đối với BĐS là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác. cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng.

1. Xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS.

• Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những BĐS tương tự hiện có trên thị trường.

• ảnh hưởng của xu hương trên đến giá trị BĐS đang định giá.

• Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.

• Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh

• Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một BĐS trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.

• Định giá viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các khía cạnh:

• Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.

• Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của BĐS.

• Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.

• Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của BĐS trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của BĐS.

• Hiệu quả tối đa trong sử dụng BĐS: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.

IV. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

V. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ

VI. LẬP HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ.

• Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

• Những thông tin về khách hàng yêu cầu định giá.

• Công văn mời định giá.

• Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.

• Những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề định giá liên quan.

• Những ý kiến trưng cầu về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến tài sản cần định giá (nếu có).

• Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.

• Chứng thư định giá.

• Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng.

1. Những thông tin cơ bản về:

• Tên, loại tài sản.

• Nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…).

• Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).

• Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu định giá.

• Ngày tháng năm định giá.

• Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của doanh nghịêp, tổ chức định giá hoặc chi

• Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.

2. Những căn cứ pháp lý để định giá:

3. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.

• Công suất máy móc thiết bị.

• Đặc điểm dây chuyền công nghệ.

• Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá.

• Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất.

• Năm đưa vào sử dụng.

• Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm định giá.

• Vị trí địa lý và hành chính của BĐS.

• Đối với đất ở: số thửa đất, sổ địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.

• Đối với đất nông nghịêp, lâm nghiệp: số thửa đất, sổ địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.

• Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống…

• Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.

• Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.

• Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không.

4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.

• Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất).

• Hoá đơn mua, bán tài sản

• Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản.

• Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).

• Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.

• Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.

• Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện)

• Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của Bất động sản.

5. Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị tài sản.

• Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.

• Nếu không đưa ra những hạn chế như vây thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả định giá như thế nào.

6. Kết quả khảo sát thực địa.

• Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.

• Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.

• Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.

• Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả định giá phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn.

7. Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:

• Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường.

• Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.

8. Phương pháp định giá:

– Phương pháp so sánh trực tiếp:	Kết quả:
– Phương pháp chi phí:	Kết quả:
– Phương pháp thu nhập:	Kết quả:
– Phương pháp khác:	Kết quả:

• Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.

• Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực (nếu có).

9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình định giá.

• Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.

• Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu nhập đối với tài sản.

• Phân loại, hạng tài sản.

• Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản.

10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của định giá viên liên quan đến tài sản cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. 

11. Tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá.

12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.

• Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) – đối với tài sản cá nhân.

• Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) – đối với tài sản doanh nghịêp.

• Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục).

• Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.

• Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:

• Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện.

• Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.

• Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.

• Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.

• Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).

• Chi tiết về quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng quy họach đô thị (bản sao).

• Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).

• Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.

• Catalo, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng

Số….. /ĐG-CT		CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
(kí hiệu DN, tổ chức định giá)		NAM
		Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

1. Mục đích định giá:

2. Thời điểm định giá:

3. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá) 

• Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/doanh nghịêp…. cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số…).

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: …. Ngày……tháng………năm… của UBND tỉnh ….. cấp cho…

• Giấy phép xây dựng số… ngày….(nếu có).

• Bản vẽ hoàn công… (nếu có).

• Hồ sơ quyết toán công trình… (nếu có)

• Những căn cứ pháp lý khác.

4. Thực trạng đất, nhà (công trình)…

• Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng…

• Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều.

• Tình trạng pháp lý.

• Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.

• Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái…)

• Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công…): loại vật liệu, thiêt bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.

• Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.

• Tính pháp lý của tài sản.

5. Phương pháp định giá:

6. Kết quả định giá:

PHẦN II. PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I.                   PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP (hay phương pháp so sánh thị trường)

• Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.

• Nguyên tắc sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham giá đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị thị trường.

• Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.

• Đất trống

Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được.

• Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được

• Thu thập thông tin:

• Thông tin tổng hợp

• Thông tin đặc biệt

• Thông tin cụ thể

• Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các BĐS so sánh đã lựa chọn.

BĐS cần định giá	Các BĐS so sánh
– Pháp lý	X	X

– Kỹ thuật	X	X
– Kiểm tra về môi trường	X	X
– Giá bán (giá thị trường)	X

• Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS cần định giá

• Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường,…) và động thái người mua tiềm năng.

• Phân tích BĐS cần định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, môi trường, giá thị trường nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS cần định giá so với các BĐS so sánh.

• Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.

• Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.

• Phân tích điều kiện giao dịch.

• Nguyên tắc là: lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS cần định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.

• Thực hiện so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh.

• Xác định và so sánh các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS:

• Tính pháp lý của bất động sản;

• Đặc điểm; khoảng cách đến trung tâm thương mại, các dịch vụ xã hội;

• Vị trí mặt bằng; kích thước; hình dáng; quy mô bất động sản;

• Điều kiện hạ tầng;

• Môi trường sống;

• Quy hoạch;

• Thời điểm hình thành giá;

• Chỉ số giá;

• Mức giá hình thành;

Giá thị trường các BĐS	Điều chỉnh	Giá bán đã được điều chỉnh BĐS
so sánh	cần định giá

• Nghiên cứu cụ thể một số yếu tố so sánh tác động đến giá bất động sản (yếu tố so sánh/ yếu tố điều chỉnh):

• Kích thước thửa đất: Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình Bất động sản . Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của Bất động sản trên thị trường .

• Hình dáng thửa đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông.

• Quy mô thửa đất: Đây cũng là điều hết sức chú ý trong định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Bởi vì đối với các loại đất này cách tính diện tích hàng ngàn m2 không đơn giản như cách tính diện tích một lô đất có diện tích 60-100m2.

• Doanh thu: 1.500.000đ/m2 x 10.000m2 x 60% = 9.000.000.000đ

• Lãi của nhà đầu tư: 9.000.000.000đ x15% = 1.350.000.000đ

• Chi phí đầu tư hạ tầng: 250.000đ/m2 x10.000 = 2.500.000.000đ

• Bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất.

• Nếu thửa đất có bề rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn là mặt tiền hẹp. Nếu chiều sâu thửa đất quá dài thì giá trị thửa đất sẽ bị giảm đi trong một số trường hợp nhất định.

• Địa điểm.

• Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp theo pháp luật.

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất do chế độ cũ cấp (bằng khoán điền thổ).

• Mua, bán, chuyển nhượng thừa kế từ những người có giấy chứng nhận (quyền sở hữu) quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hoá theo quy định của pháp luật.

• Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các trường hơp cụ thể sau:

• Tự khai phá đất (chủ yếu là đất nông nghiệp) nhưng chưa làm thủ tục xin cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Lấn chiếm đất công.

• Mua, bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong mua bán chuyển nhượng có những trường hợp có giấy tay, có xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn và có trường hợp có giấy tay, có giấy xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn (trường hợp này là phổ biến).

• Không chứng minh dược nguồn gốc đất đang sử dụng.

• Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hay chưa?

• Ngoài ra còn phải chú ý đến loại hình về quyền sử dụng đất:đất được chuyển nhượng, thừa kế từ người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất được nhà nước giao hoặc cho thuê, hoặc được tạm giao v.v…

• Tiếp đến cần xác định loại đất của thửa đất cần định giá theo quy định của Luật.

• Điều kiện hạ tầng: các công trình đường, điện, nước, viễn thông, vv…

• Quy hoạch

• Môi trường

• Thời điểm tiến hành định giá

• Chỉ số giá

• Mức giá hình thành

• Các công trình

• Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm định giá, định giá viên sẽ ước tính giá trị thị trường của BĐS.

• Việc xác định giá của BĐS chờ định giá được thực hiện theo các phương pháp:

• Bình quân đơn giản: là lấy số bình quân của các yếu tố so sánh của các mẫu so sánh làm kết quả định giá cho BĐS cần định giá;

• Lấy mức giá trung gian hoặc mức giá chiếm đa số của các BĐS dùng làm mẫu so sánh cho BĐS cần định giá;

• Cho mức độ (%) ảnh hưởng đến giá BĐS của từng yếu tố; sau đó tiếp tục điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng. Phương pháp này đảm bảo độ chính xác cao.

Giá bán giá thị trường của	điều chỉnh	Giá  bán  đã  được  điều
BĐS so sánh	chỉnh của BĐS

I.4.1. Điều kiện cần phải có để thực hiện:

• Chất lượng thông tin

• Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh

• Thị trường phải ổn định

I.4.2. Các hạn chế của phương pháp:

• Cần phải có thông tin

• Dữ liệu mang tính lịch sử

II. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

II.1.3. Các trường hợp áp dụng:

• Định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu… là các BĐS ít có những chứng cớ so sánh thị trường.

• Định giá cho các mục đích bảo hiểm

• Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác.

II.2.1. Phương pháp luận

II.2.2. Các bước thực hiện

II.3.1. Chi phí tái tạo

II.3.2. Chi phí thay thế

II.4.1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng

• Đất đai

• Nền nóng

• Xây ống khói

• Sàn

• Tường

• Mái

• Cửa

• Sơn

• Hệ thống điện nước

• Trang trí

II.4.3. Phương pháp so sánh thị trường

II.5.1 Khái niệm về khấu hao

• Hao mòn vật chất: hao mòn và hư hỏng của công trình do sử dụng, thời gian, thời tiết và bảo dưỡng kém.

• Hao mòn chức năng: Giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết kế bị lạc một hay thiết kế công trình có lỗi như trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả.

• Hao mòn kinh tế: Giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản như sự sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế…

II.5.2. Cách xác định mức khấu hao tích luỹ

• Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình.

• Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của công trình.

• Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình.

• Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:

• Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.

• Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.

• Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị.

• Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng.

• Người định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp.

• Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.

III.1.1. Khái niệm

III.1.2. Nguyên tắc áp dụng

• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

• Nguyên tắc cung cầu

• Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

III.1.3. Các trường hợp áp dụng

• Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường sử dụng để định giá đối với BĐS có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại đó.

• Những tài sản được cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.

III.2.1. Phương pháp luận

• Dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành tổng số vốn; đó là quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành giá trị BĐS hiện tại được xem như một quá trình chuyển hoá vốn; tức là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như thế nhận được trong tương lai. Điều này đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị tương lai của thu nhập.

• Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một BĐS bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ BĐS đó.

• Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hoá.

III.2.2. Các bước thực hiện định giá BĐS theo phương pháp thu nhập

• Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp vụ

• Khó khăn trong việc xác định thu nhập ròng trong tương lai.

• Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau.

– Có 2 phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu

• Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR – Internal rate of retur)

IV. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

• Nguyên tắc lợi ích tương lai

• Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển.

• Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.

• Có một thửa đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.

• Có một công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.

• Có một công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó.

• Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.

• Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS có tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

IV.2.1. Ước tính Giá trị phát triển (Vpt) và chi phí phát triển (Cpt):

• Ci

• TRi: Doanh thu thuần năm thứ i của dự án.

• Ci: chi phí năm thứ i của dự án

• n: là thời gian hay dòng đời của dự án

• r: là lãi suất tính bằng số thập phân (tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại) thường được tính theo lãi xuất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.

IV.2.2. Ước tính giá trị của bất động sản

Giá trị ước tính	=	Tổng giá trị phát triển	–	Tổng chi phí phát triển
của BĐS

• Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất và cao nhất.

• Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường.

• Giá trị còn lại nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và

• Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt tất cả các khoản mục khác nhau.

• Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm , mà giả định này không hiện thực.

1. PHƯƠNG PHÁP LỢI NHUẬN V.1. Cơ sở lý luận của phương pháp

• Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc về khoản thu và khoản chi (Nếu có thể xem xét ghi chép ít nhất 3 năm về trước).

• Việc trả phần trăm cho người thuê chưa có cách tính cụ thể.

• Xác định lãi xuất vốn hoá cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm năng tăng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phản ánh điều đó.

• Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất.

• Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá. Chỉ áp dụng với những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực. Đòi hỏi định giá viên có ý kiến về loại hình kinh doanh này./.