1. Phân loại đất và ý nghĩa của việc phân loại đất theo luật định
1.1. Ý nghĩa của việc phân loại đất
Hiện nay, việc xác định đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đang sở hữu và sử dụng đất đó bao gồm:
- Xác định căn cứ thuế nhà đất để thực hiện nghĩa vụ
- Xác định đất việc giải quyết tranh chấp đất đai
- Xác định điều kiện chứng nhận quyền sử dụng đất hay thu hồi đất
- Xác định giá đất bồi thường theo từng loại đất khi nhà nước thu hồi
- Chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất
- Chuyển quyền sử dụng đất
Chính vì vậy nắm rõ các quy định về phân loại đất đai có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc áp dụng các quy định của pháp luật đất đai, đảm bảo tốt quyền lợi của người sử dụng, chiếm hữu và sở hữu đất.
Phân loại đất và ý nghĩa của việc phân loại đất theo luật định
1.2. Phân loại đất đai theo quy định hiện hành
Có mấy loại đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Điều 10 Luật Đất đai 2013 xác định việc phân loại đất theo mục đích sử dụng như sau:
1.2.1. Nhóm đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp còn được gọi là đất canh tác thích hợp cho các hoạt động trồng trọt và chăn nuôi.
Khái niệm đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai không nêu rõ nhưng theo cách phân loại theo mục đích sử dụng thì đất nông nghiệp được hiểu là những loại đất sản xuất nông nghiệp hay nghiên cứu, thí nghiệm về các lĩnh vực nông lâm, thủy hải sản, làm muối.
Căn cứ theo điều 10 Luật Đất đai 2013 xác định các loại đất nông nghiệp gồm có 8 nhóm cơ bản sau
- Nhóm 1: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Nhóm 2: Đất trồng cây lâu năm;
- Nhóm 3: Đất rừng sản xuất;
- Nhóm 4: Đất rừng phòng hộ;
- Nhóm 5: Đất rừng đặc dụng;
- Nhóm 6: Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Nhóm 7: Đất làm muối;
- Nhóm 8: Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Trong đó nhóm 8 là nhóm đất nông nghiệp khác là gì? Thực chất đây là nhóm đất có sử dụng cho mục đích nông nghiệp nhưng không thuộc 7 loại nhóm đất trên mà nhóm đất này sẽ được Chính phủ xác định thường là đất sử dụng cho công tác nghiên cứu khoa học, thí nghiệm cho mục đích phát triển nông nghiệp.
1.2.2. Đất phi nông nghiệp
Nhiều người vẫn hiểu rằng đất phi nông nghiệp và đất thổ cư là một loại. Cách gọi đất thổ cư thực chất để chỉ các loại đất cho phép để ở, được xây dựng các công trình nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ cho đời sống.
Tuy nhiên nếu nói về căn cứ pháp luật thì pháp luật không có quy định về khái niệm đất thổ cư mà chỉ quy định theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 về đất phi nông nghiệp. Trong đó xác định rõ các loại đất phi nông nghiệp được phân loại chi tiết như sau:
- Nhóm 1: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Nhóm 2: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Nhóm 3: Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Nhóm 4: Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Nhóm 5: Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Nhóm 6: Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Nhóm 7: Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Nhóm 8: Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Nhóm 9: Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Nhóm 10: Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
1.2.3. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng
Những loại đất không thuộc các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sẽ thuộc về loại đất chưa xác định mục đích sử dụng này.
Quy định bảng mã ký hiệu các loại đất trong bản đồ quy hoạch địa chính
2. Giải thích bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính
Người sở hữu đất đai có thể nhìn và mã ký hiệu loại đất trên giấy chứng nhận quyền sở hữu và thắc mắc loại đất odt, lnk, dtl, bhk, ntd, odt, ont là gì hay đất Skc, Hnk, Bhk là đất gì? Thực tế đó là bảng ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính để quản lý được các loại đất tốt nhất. Đối với người sở hữu sẽ nhìn vào ký hiệu loại đất và biết được đất đang sử dụng, sở hữu quyền sử dụng là loại đất nào để tìm hiểu về quyền nghĩa vụ hợp pháp của mình.
Dưới đây là giải thích các mã ký hiệu các loại đất trên bản đồ địa chính sẽ căn cứ vào quy định tại điểm 13 mục III của Phụ lục số 01 Thông tư số: 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính như sau:
BẢNG KÝ HIỆU CÁC LOẠI ĐẤT TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH
| STT |
Loại đất |
Mã |
| I |
KÝ HIỆU NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP |
|
| 1 |
Đất chuyên trồng lúa nước |
LUC |
| 2 |
Đất trồng lúa nước còn lại |
LUK |
| 3 |
Đất lúa nương |
LUN |
| 4 |
Đất bằng trồng cây hàng năm khác |
BHK |
| 5 |
Đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác |
NHK |
| 6 |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
| 7 |
Đất rừng sản xuất |
RSX |
| 8 |
Đất rừng phòng hộ |
RPH |
| 9 |
Đất rừng đặc dụng |
RDD |
| 10 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
| 11 |
Đất làm muối |
LMU |
| 12 |
Đất nông nghiệp khác |
NKH |
| II |
KÝ HIỆU ĐẤT THỔ CƯ - ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP |
|
| 1 |
Đất ở tại nông thôn |
ONT |
| 2 |
Đất ở tại đô thị |
ODT |
| 3 |
Đất xây dựng trụ sở cơ quan |
TSC |
| 4 |
Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp |
DTS |
| 5 |
Đất xây dựng cơ sở văn hóa |
DVH |
| 6 |
Đất xây dựng cơ sở y tế |
DYT |
| 7 |
Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo |
DGD |
| 8 |
Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao |
DTT |
| 9 |
Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ |
DKH |
| 10 |
Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội |
DXH |
| 11 |
Đất xây dựng cơ sở ngoại giao |
DNG |
| 12 |
Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác |
DSK |
| 13 |
Đất quốc phòng |
CQP |
| 14 |
Đất an ninh |
CAN |
| 15 |
Đất khu công nghiệp |
SKK |
| 16 |
Đất khu chế xuất |
SKT |
| 17 |
Đất cụm công nghiệp |
SKN |
| 18 |
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp |
SKC |
| 19 |
Đất thương mại, dịch vụ |
TMD |
| 20 |
Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản |
SKS |
| 21 |
Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm |
SKX |
| 22 |
Đất giao thông |
DGT |
| 23 |
Đất thủy lợi |
DTL |
| 24 |
Đất công trình năng lượng |
DNL |
| 25 |
Đất công trình bưu chính, viễn thông |
DBV |
| 26 |
Đất sinh hoạt cộng đồng |
DSH |
| 27 |
Đất khu vui chơi, giải trí công cộng |
DKV |
| 28 |
Đất chợ |
DCH |
| 29 |
Đất có di tích lịch sử - văn hóa |
DDT |
| 30 |
Đất danh lam thắng cảnh |
DDL |
| 31 |
Đất bãi thải, xử lý chất thải |
DRA |
| 32 |
Đất công trình công cộng khác |
DCK |
| 33 |
Đất cơ sở tôn giáo |
TON |
| 34 |
Đất cơ sở tín ngưỡng |
TIN |
| 35 |
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng |
NTD |
| 36 |
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối |
SON |
| 37 |
Đất có mặt nước chuyên dùng |
MNC |
| 38 |
Đất phi nông nghiệp khác |
PNK |
| III |
KÝ HiỆU NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG |
|
| 1 |
Đất bằng chưa sử dụng |
BCS |
| 2 |
Đất đồi núi chưa sử dụng |
DCS |
| 3 |
Núi đá không có rừng cây |
NCS |
Ngoài ra, còn có khái niệm về đất 03 rất được nhiều người sử dụng. Vậy đất 03 là gì? Thực chất đất 03 là đất nông nghiệp có thời hạn giao sử dụng là 20 năm tính từ năm 1993, thời điểm ra quyết định giao đất của UBND TP.
Loại đất 03 này thuộc những khu vực đất chiêm trũng, khả năng sinh lời từ việc trông lúa thấp cho nên loại đất này được phép xin chuyển đổi sang mục đích khác như trang trại, sản xuất nông nghiệp theo mô hình VAC và không được phép xây nhà trên đất 03 để ở mà chỉ được làm lán, chuồng trại để phục vụ việc trông coi và chăn nuôi.
Trên đây là bảng mã loại đất 2013 theo quy định bạn có thể tham khảo và xác định được loại đất đang sở hữu thuộc loại đất nào và những quy chế áp dụng cho loại đất đó.
Ngoài ra trước đây trên chứng nhận quyền sử dụng đất còn có một số ký hiệu khác như: ký hiệu mục đích sử dụng đất T. Loại ký hiệu này được ghi trước năm 1994 và theo người làm địa chính thì T (Thổ) nhưng tùy loại là “thổ canh” (đất nông nghiệp) hay “thổ cư” (đất ở) mới mang thể xác định đúng mục đích sử dụng đất. Đối với luật đất đai 2013 thị ký hiệu đất T không còn tồn tại mà sẽ xác định theo bảng ký hiệu các loại đất ở trên.
3. Căn cứ xác định loại đất theo quy định đất đai hiện hành
Phân loại đất có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai của cơ quan nhà nước cũng như đối với người sở hữu quyền sử dụng đất.
Và việc xác định loại đất rất quan trọng bởi nó là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm áp dụng các quy chế một cách hợp lý theo từng chủ thể sử dụng đất do mỗi nhóm đất sẽ có những quy định riêng từ việc giao đất, xác định mục đích sử dụng, thời gian và hạn mức giao đất.
Và nó cung là cơ sở để người sử dụng đất lựa chọn cách thức phù hợp với quy định đảm bảo sử dụng hiệu quả đất được giao, chịu trách nhiệm và hưởng quyền lợi phù hợp, chính đáng.
Trách nhiệm và thẩm quyền xác định loại đất sẽ thuộc về cơ quan nhà nước có nhiệm vụ chuyên trách và dựa trên quy định về căn cứ xác định loại đất quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013. Cụ thể căn cứ xác định phân loại đất như sau:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Trong đó, thẩm quyền xác định loại đất được quy định như sau:
- UBND cấp tỉnh: đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
- UBND cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Căn cứ xác định loại đất theo quy định đất đai hiện hành
.1. Xác định loại đất có giấy tờ
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013 thì thứ tự ưu tiên xem xét các loại giấy tờ trên sẽ là:
- Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được ưu tiên xem xét đầu tiên.
- Thứ hai: Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mới xem xét đến giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai
- Thứ ba: Nếu không có các giấy tờ trên thì dựa vào Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong đó những giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật đất đai 2013, bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
- Giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 và kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
3.2. Xác định loại đất đối với thửa đất không có giấy tờ
Trường hợp đất không có giấy tờ theo theo khoản 1, 2, 3 Điều 11 Luật đất đai 2013 sẽ được xử lý theo quy định của chính phủ (Khoản 4 Điều 11 LĐĐ). Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP chính phủ đã hướng dẫn việc xác định loại đất sẽ dựa theo:
- Theo hiện trạng sử dụng đất
- Theo nguồn gốc sử dụng đất
- Theo Quy hoạch sử dụng đất
Cụ thể cách xác định loại đất không giấy tờ thực hiện như sau
- Xác định theo hiện trạng sử dụng: Nếu đất đang sử dụng không thuộc trường hợp lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thức là thực tế đang sử dụng vào mục đích cụ thể thì sẽ được công nhận vào mục đích sử dụng đó.
- Xác định căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý: Nếu đất đang sử dụng thuộc trường hợp lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì sẽ không được công nhận và bị xử phạt vi phạm hành chính
- Xác định loại đất đối với thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất):
+ Nếu thửa đất rộng và sử dụng nhiều mục đích khác nhau thì sẽ được xác định theo hiện trạng mục đích sử dụng khác nhau của từng loại diện tích và có xác định được ranh giới theo mục đích sử dụng và tách được thành các thửa đất khác nhau.
+ Xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất đối với thửa đất không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích. Nhưng nếu việc sử dụng đất sau khi có quy hoạch thì phải căn cứ vào quy hoạch để xác định mục đích chính.
- Trường hợp đối với đất có nhà chung cư, khu hỗn hợp được xây trước ngày 1/7/2014 thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.
Trên đây là toàn bộ những thông tin về phân loại đất, ký hiệu các loại đất và các xác định loại đất theo quy định của pháp luật hiện hành giúp cho người sử dụng, sở hữu quyền sử dụng đất có căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của mình.
Đồng thời, những người muốn giao dịch mua bán bất động sản cũng có thể tìm hiểu về pháp lý loại đất dựa vào giấy tờ quyền sử dụng đất hay hiện trạng, mục đích, quy hoạch sử dụng đất.