3,1 ha đất tại 152 Trần Phú – nhờ Vinataba mới được giữ lại để thành lập liên doanh thực hiện dự án đầu tư có chuyển mục đích sử dụng đất – cuối cùng cũng đổi chủ. Còn VinaSquare, sau một hành trình dài và nhiều thay đổi, nó vẫn “nằm trên giấy”.
Thương vụ được thực hiện vào ngày 13/06/2017, căn cứ theo hợp đồng ký kết giữa Vinataba và bên nhận chuyển nhượng, ở đây là Công ty TNHH Sơn Đông (Sơn Đông).
Chủ trương thoái vốn tại Vina Alliance của Vinataba, trước đó, đã nhận được sự phê duyệt của Bộ Công thương – tại công văn số 7102/BCT-CNN ngày 01/08/2016.
Và sau thương vụ, ngày 02/10/2017, Vinataba đã có văn bản gửi Bộ chủ quản báo cáo về kết quả thoái vốn.
Theo đó, giá gốc khoản đầu tư ghi nhận trên sổ kết toán là 176 tỷ đồng – đúng bằng số vốn điều lệ mà Vinataba nắm giữ tại Vina Alliance và tương ứng với tỷ lệ sở hữu 20%. Tuy nhiên, theo kết quả thẩm định giá Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) thì khoản đầu tư này có giá thị trường lên đến 270,2 tỷ đồng (làm tròn).
Kết quả, Vinataba đã chuyển nhượng cho Sơn Đông 176 tỷ đồng vốn điều lệ Vina Alliance với giá 270,2 tỷ đồng. Thương vụ đem về cho tổng công ty thuốc lá số 1 Việt Nam này khoản lãi chuyển nhượng 94,2 tỷ đồng.
Chia cho giá vốn, Vinataba có được tỷ suất lợi nhuận lên đến 53,5% cho khoản đầu tư vào Vina Alliance. Nhìn qua đó có vẻ là một thương vụ khá “hời”. Nhưng nên nhớ rằng, khoản đầu tư này đã kéo dài gần chục năm. Và nếu chia đều lợi nhuận cho quãng thời gian đó, tỷ suất sinh lời của Vinataba sẽ chẳng khả dĩ hơn việc đem tiền gửi tiết kiệm ở nhà băng.
Dẫu vậy, xét trong bối cảnh đầu tư thua lỗ, mất vốn ở hàng loạt tổng công ty nhà nước khác (cũng như so sánh với chính những khoản đầu tư tài chính phải trích lập dự phòng ở Vinataba), thì thương vụ Vina Alliance có thể nói là “chấp nhận được”.
Cũng nên lưu ý rõ, rằng ta đang chỉ đề cập đến thương vụ thoái vốn của Vinataba mẹ, với 20% vốn điều lệ Vina Alliance mà nó trực tiếp đứng tên.
Thực tế, Vinataba còn gián tiếp sở hữu thêm 7,5% vốn nữa (66 tỷ đồng) ở Vina Alliance, thông qua Công ty TNHH MTV Thuốc lá Sài Gòn (Vinataba Sài Gòn) - đơn vị thành viên do Vinataba sở hữu 100% vốn.
Theo tìm hiểu, tương tự như tổng công ty mẹ, Vinataba Sài Gòn cũng đã thực hiện chuyển nhượng 7,5% vốn này cho Sơn Đông. Căn cứ theo mức giá mà Vinataba và Sơn Đông đã giao kết, khả năng Vinataba Sài Gòn đã thu về 101,3 tỷ đồng cho thương vụ, ghi lãi chuyển nhượng 35,3 tỷ đồng.
Tại giấy chứng nhận giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 27/09/2017, Vina Alliance chính thức ghi nhận sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu: 7,5% vốn điều lệ đứng tên Vinataba Sài Gòn và 20% vốn điều lệ đứng tên Vinataba được chuyển sang đứng tên Công ty TNHH Sơn Đông.
Với 10,5% sở hữu có sẵn, Sơn Đông nâng tỷ lệ nắm giữ ở Vina Alliance lên mức 38%. Trong khi, Vinataba và Vinataba Sài Gòn hoàn toàn biến mất khỏi Vina Alliance; Đồng nghĩa rằng, họ đã chính thức triệt thoái khỏi dự án VinaSquare.
Từng dời 152 Trần Phú để chuyển nhà máy sản xuất về Bình Chánh nhưng lần này, Vinataba và Vinataba Sài Gòn mới chia tay khu đất 3 mặt tiền này một cách thật sự. Khu đất mà họ đã gắn bó suốt từ ngày thống nhất đất nước.
Các đối tác của Vinataba, hẳn phải cảm ơn tổng công ty này rất nhiều, vì nhờ ý định “làm bất động sản” của Vinataba mà họ mới có thể "vào" dự án. "Vào" mà không phải trải qua các bước lựa chọn phức tạp, các phiên đấu giá gay cấn và tốn kém…
“Đất vàng” 152 Trần Phú giờ về tay ai?
Để trả lời câu hỏi này, cần phải cập nhật được danh sách thành viên sở hữu Vina Alliance.
Mà một trong số đó đã được đề cập ngay phía trên. Đó là Công ty TNHH Sơn Đông - thành viên nắm giữ 38% vốn điều lệ Vina Alliance. Trong khi, 62% vốn điều lệ còn lại thuộc sở hữu của chỉ một cái tên: Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức (Trí Đức).
Thực tế, Trí Đức cũng chỉ mới xuất hiện trong cơ cấu sở hữu của Vina Alliance. Cụ thể là bắt đầu từ đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 04/01/2017. Khi này, Trí Đức đã thay thế Công ty TNHH Pacific Alliance Land Limited (thuộc quỹ đầu tư Vinaland Ltd, thành viên của Vina Capital) trở thành thành viên nắm giữ 545,6 tỷ đồng vốn điều lệ Vina Alliance.
Thương vụ chuyển nhượng giữa Trí Đức và Vinaland Ltd, theo như bản tin được Sở Giao dịch Chứng khoán London (www.londonstockexchange.com) đăng tải vào ngày 7/9/2017, có giá trị 41,2 triệu USD. “Sau khi hoàn trả các khoản vay của cổ đông, VNL thu được 41 triệu USD từ thương vụ này”, bản tin viết.
Đã xác định được chủ sở hữu của Vina Alliance là Công ty TNHH Sơn Đông và Công ty TNHH Trí Đức. Tuy nhiên để thực sự biết được chủ mới của dự án VinaSquare, cần phải tiếp tục làm rõ chủ sở hữu của hai công ty này.
Trước tiên với Công ty TNHH Sơn Đông, theo đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 18/10/2017, Sơn Đông có trụ sở chính tại Đ16, Làng Quốc tế Thăng Long, Q. Cầu Giấy, Hà Nội. Cần thiết phải nói rằng đây là một pháp nhân có thâm niên: thành lập ngày 09/01/2002.
Tháng 10/2017, Sơn Đông bất ngờ thực hiện tăng vốn điều lệ từ 113,888 tỷ đồng lên mức 500 tỷ đồng. Không loại trừ khả năng, động thái tăng vốn này có liên quan đến thương vụ Sơn Đông nhận chuyển nhượng cổ phần Vina Alliance từ Vinataba và Vinataba Sài Gòn, bởi thời điểm diễn ra hai sự kiện khá sát nhau.
Việc tăng vốn tuy có làm thay đổi cơ cấu sở hữu Sơn Đông nhưng không làm phát sinh thành viên góp vốn mới. Sơn Đông vẫn là một doanh nghiệp gia đình, cụ thể là của vợ chồng ông bà Trịnh Văn Tuyển (SN 1961) – Vũ Thị Hoa (SN 1976).
Nên biết rằng, gia đình ông Tuyển là một tên tuổi lớn trong giới kinh doanh thuốc lá Việt Nam. Và Sơn Đông chính là một trong những công ty hàng đầu Việt Nam về phân phối trong ngành công nghiệp thuốc lá, với những sản phẩm chủ lực như như 555, Kent, Craven A,… Doanh nghiệp này cũng nhiều lần được tôn vinh trong các bảng xếp hạng uy tín, như VNR500, FAST 500.
Ngoài doanh nghiệp “hạt nhân” là Công ty TNHH Sơn Đông, được biết, gia đình ông Trịnh Văn Tuyển còn sở hữu hàng loạt doanh nghiệp khác. Có thể kể đến như Công ty Cổ phần Hệ thống phân phối Thuốc lá Sơn Đông; Công ty Cổ phần hệ thống Phân phối Thuốc Lá Miền Nam; Công ty CP hệ thống phân phối thuốc lá Hà Nội;…
Cùng là những doanh nghiệp thuốc lá lớn trên thị trường, nhưng chưa rõ mối quan hệ giữa Sơn Đông và Vinataba đã hình thành từ lâu hay chỉ được bắt đầu từ thương vụ Vina Alliance. Cũng chưa rõ tại sao Vinataba lại lựa chọn Sơn Đông để chuyển nhượng (dù đây là một DN có thế mạnh về kinh doanh thuốc lá, chứ không phải là bất động sản) (?!); Và tại sao Vinataba lại không thực hiện đấu giá phần vốn góp tại Vina Alliance – giống như cách mà nhiều doanh nghiệp nhà nước vẫn bị yêu cầu thực hiện trong các thương vụ thoái vốn (?!)…
Đấy là những thông tin sơ bộ về Công ty TNHH Sơn Đông. Và như đã nói, Sơn Đông nắm giữ tỷ lệ sở hữu 38%, dĩ nhiên nó sẽ khó có thể “cầm cơ” tại dự án VinaSquare.
Tiếng nói quyết đáp tại dự án này, giờ đây sẽ cơ bản nằm trong tầm của Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức, thành viên chi phối 62% vốn điều lệ Vina Alliance.
Nhưng Trí Đức của ai? Hay ai mới là ông chủ thực sự của 3,1 ha đất ở 152 Trần Phú, Quận 5, Tp. HCM?
Không dễ để giải đáp câu hỏi này, khi Trí Đức có một cấu trúc sở hữu khá “trúc trắc” và liên tục được thay đổi. Tuy vậy, có không ít dấu hiệu và manh mối cho thấy sự liên quan của Trí Đức với một tập đoàn bất động sản hàng đầu ở khu vực phía Nam...
ần Công ty TNHH Sơn Đông, kỳ trước VietTimes đã thông tin.
Ltd – để trở thành kẻ “cầm cơ” tại 3,1 ha “đất vàng” 152 Trần Phú, Quận 5, Tp. HCM; Ai mới thực sự là người đứng sau cái tên này?
Trí Đức được thành lập vào cuối năm 2015 – không lâu trước thời điểm nhận chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Vina Alliance của VinaLand Ltd (đầu năm 2017).
Dẫn lời trên alliancenews.com, VinaLand Ltd thông báo rằng đã nhận 41,2 triệu USD từ thương vụ. Đó hẳn là một số tiền lớn, nếu so sánh với danh tiếng của pháp nhân non trẻ như Trí Đức. Hơn nữa, việc triển khai một dự án bất động sản quy mô như Vina Square, sẽ cần một nhà đầu tư địa ốc tương xứng.
Sẽ là hợp lý hơn nếu Trí Đức “ra mặt” cho một đại gia bất động sản nhiều tiềm lực. Thực tế, lập một pháp nhân mới để triển khai/tham gia dự án vốn là cách mà nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn làm (pháp nhân đó có thể do tập đoàn mẹ lập ngay từ đầu, hay ủy quyền/ủy thác cho các cá nhân/tổ chức khác lập, rồi khi phù hợp mới tiến hành sáp nhập).
Nếu vậy, Trí Đức của ai?
Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức
Công ty TNHH Bất động sản Trí Đức thành lập ngày 06/10/2015, đăng ký trụ sở chính tại số 36 – 38 Nguyễn Văn Trỗi, phường 15, quận Phú Nhuận, Tp. HCM, đăng ký ngành nghề kinh doanh chính là kinh doanh bất động sản.
Với vốn ban đầu ở mức 20 tỷ đồng, Trí Đức có 2 thành viên góp vốn, đều là thể nhân: bà Nguyễn Thị Thu Hương (SN 1976) góp 8 tỷ đồng, chiếm 40%; ông Võ Văn Y (SN 1952) góp 12 tỷ đồng, chiếm 60%.
Tuy nhiên, chỉ sau ít tháng, cơ cấu sở hữu trên đã có nhiều xáo trộn. Tháng 10/2016, Trí Đức nâng vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng lên 600 tỷ đồng. Người góp thêm 580 tỷ đồng là ông Lê Thanh Liêm (SN 1959).
Với tỷ lệ sở hữu 96,67%, về mặt giấy tờ, ông Liêm chi phối gần như tuyệt đối Trí Đức. Nhưng không loại trừ khả năng, ông Liêm chỉ “đứng tên”, còn nguồn vốn thực sự được ủy thác từ một bên khác. Theo các dữ liệu của VietTimes, ông Lê Thanh Liêm là một cổ đông có nhiều vai trò trong dòng chảy vốn ở Tập đoàn Địa ốc No Va (Novaland).
Thực tế, giai đoạn cuối năm 2016, đầu năm 2017, trên một vài diễn đàn bất động sản cũng râm ran thông tin Novaland quan tâm dự án Vina Square, dù không có sự xác nhận chính thức nào từ những người trong cuộc. Ít lâu sau, có tin “bể deal”. Cơ cấu sở hữu Trí Đức tiếp tục xáo động.
Hạ tuần tháng 11/2017, các thể nhân sáng lập đã không còn xuất hiện trong cơ cấu sở hữu Trí Đức, kể cả trường hợp ông Lê Thanh Liêm. Đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 22/11/2017 của pháp nhân này chỉ còn ghi nhận 02 thành viên góp vốn: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trung Sơn A góp 180 tỷ đồng, chiếm 30%; Công ty cổ phần Đầu tư phát triển 56 góp 420 tỷ đồng, chiếm 70%.
Công ty cũng thực hiện thay đổi người đại diện theo pháp luật. Trọng trách Chủ tịch Hội đồng thành viên Trí Đức được chuyển từ bà Nguyễn Thị Thu Hương (SN 1976) sang cho ông Đặng Thanh Hải (SN 1976).
Ít tháng sau, trụ sở công ty cũng được di dời. Từ 36 – 38 Nguyễn Văn Trỗi (Q. Phú Nhuận), chuyển sang địa chỉ mới: Khu I, Khu Thương mại – Dịch vụ - Văn phòng, Tầng 2 – Khu Văn phòng, Số 2.01, Cao ốc văn phòng – Thương mại dịch vụ - Căn hộ The Prince Residence, số 17 – 19 -21 Nguyễn Văn Trỗi, phường 12, Q. Phú Nhuận, Tp. HCM (chủ đầu tư của The Prince Residence là Novaland).
3 ngày sau khi chuyển trụ sở, cơ cấu sở hữu Trí Đức tiếp tục thay đổi. Bà Trần Thị Phơ (SN 1963) thay thế Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Trung Sơn A “đứng tên” 180 tỷ đồng vốn góp tại Trí Đức, tương ứng tỷ lệ sở hữu 30%. 70% vốn góp còn lại vẫn thuộc về Công ty cổ phần Đầu tư phát triển 56, và người đại diện theo pháp luật của Trí Đức vẫn là ông Đặng Thanh Hải. Đó chính là những cập nhật mới nhất tại đăng ký doanh nghiệp của Trí Đức.
Như vậy, để định vị ông chủ thực sự của Trí Đức (và cũng là của dự án Vina Square) cần xác định được cái tên/hay những cái tên đứng sau Công ty cổ phần Đầu tư phát triển 56 (Cty 56).
Công ty cổ phần Đầu tư phát triển 56
Cty 56 thành lập ngày 30/10/2017, ngay trước thời điểm tham gia sở hữu 70% vốn góp Trí Đức (tháng 11/2017). Và không phải là không có lý nếu nói rằng, Cty 56 được lập ra để “đứng tên” tại Trí Đức.
Đăng ký trụ sở chính tại tầng 27 Tòa nhà Bitexco, số 2 Hải Triều, phường Bến Nghé, Q. 1, Tp. HCM, Cty 56 đăng ký số điện thoại và địa chỉ email giống hệt với thông tin mà Trí Đức nêu trong đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 23/3/2018.
Danh sách thành viên sáng lập Cty 56 cũng có nhiều cái tên đã từng tham gia sáng lập/sở hữu Trí Đức, như: Nguyễn Thị Thu Hương (góp 10 triệu đồng, chiếm 0,05% VĐL); Nguyễn Thị Cẩm Nhung (0,04%); Lê Thanh Liêm (0,06%). Song như đã thấy, các cá nhân này chỉ góp những phần vốn mang tính tượng trưng. Trong khi, những cái tên khác mới giữ phần sở hữu chi phối: Đặng Thanh Hải (10 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 50%); Dương Bá Nam (45%); Thái Minh Duy (4,85%).
Ít tuần sau – ngày 22/11/2017, Cty 56 bất ngờ tăng vốn điều lệ từ mức 20 tỷ đồng lên 440 tỷ đồng. Lý do có lẽ là để phục vụ cho thương vụ thâu tóm Trí Đức, bởi cùng ngày này, Cty 56 đã đăng ký góp 420 tỷ đồng để chi phối 70% vốn điều lệ Trí Đức.
Chưa rõ 420 tỷ đồng vốn điều lệ tăng thêm của Cty 56 được đóng góp/đăng ký góp bởi cá nhân/tổ chức nào. Bởi theo đăng ký doanh nghiệp thay đổi ngày 14/12/2017 của Cty56, các thành viên sáng lập – Đặng Thanh Hải, Dương Bá Nam, Thái Minh Duy – vẫn giữ nguyên quy mô vốn góp (số tuyệt đối) của mình ở đây (lần lượt là 10 tỷ đồng, 9 tỷ đồng, 0,97 tỷ đồng).
Vì chức danh Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện theo pháp luật của Cty 56 vẫn được giữ nguyên là ông Đặng Thanh Hải nên không loại trừ khả năng, tân thành viên đăng ký rót 420 tỷ đồng vốn góp vào Cty 56 cũng thuộc cùng nhóm hoặc có liên quan đến ông Hải.
Vậy, Chủ tịch HĐQT Đặng Thanh Hải là ai?
Ông Đặng Thanh Hải và An Phú Corp
Ông Đặng Thanh Hải sinh ngày 24/12/1976, thường trú tại Tp. HCM, có trình độ: Cử nhân Luật, Cử nhân Tài chính doanh nghiệp, Thạc sỹ kế toán.
Trước khi ra làm doanh nghiệp, ông Hải có nhiều năm công tác trong lĩnh vực ngân hàng, trải qua nhiều chức vụ. Từ năm 2000 – 2004, là chuyên viên thẩm định Ngân hàng BIDV – Chi nhánh Tp. HCM; Từ 2005 – 2006, là chuyên viên phân tích tín dụng Ngân hàng ACB; Từ 2009 – 2012, là Trưởng phòng Kinh doanh – Chi nhánh Tp. HCM, rồi Giám đốc Chi Nhánh Sài Gòn của Ngân hàng TMCP Bảo Việt; Từ 2012 – 2013, là Trợ lý Tổng Giám đốc CTCP Bông Sen; Từ 2013 – 2016, là Giám đốc Chi nhánh Bến Thành Ngân hàng TNHH Indovina.
Từ ngày 15/3/2016, ông Hải được bổ nhiệm làm Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần An Phú (An Phu Corp) và giữ chức vụ đó cho đến hiện nay. Tại ĐHĐCĐ diễn ra vào ngày 14/04/2016 của An Phu Corp, ông Hải được bầu tham gia HĐQT công ty. Lưu ý là cũng tại đại hội này, An Phu Corp đã thay máu toàn bộ 5 thành viên HĐQT công ty.
Đương kim Chủ tịch HĐQT An Phú Corp - ông Dương Bá Nam, nên biết, cũng là một trong số các thành viên đã sáng lập nên Cty 56. Thậm chí, bộ đôi lãnh đạo cao nhất của An Phú Corp (Chủ tịch Dương Bá Nam, CEO Đặng Thanh Hải) còn chi phối đến 95% cổ phần công ty đang gián tiếp chi phối Vina Alliance (qua Trí Đức).
Dù không phải là cái tên quá nổi tại Tp. HCM nhưng có thể nói An Phu Corp là một doanh nghiệp địa ốc có thực lực. Chí ít là thông qua những con số trên báo cáo tài chính.
Chốt tại thời điểm 31/12/2017, tổng tài sản của An Phú Corp đạt 1.401 tỷ đồng. Và đáng nói là trong đó, nợ phải trả chỉ chiếm một quy mô nhỏ (8%), với 113 tỷ đồng. 92% còn lại vốn chủ sở hữu, với giá trị 1.289 tỷ đồng.
Là một doanh nghiệp đại chúng (vốn điều lệ 1.217 tỷ đồng) nhưng cập nhật đến cuối năm 2017, 60% cổ phần An Phu Corp tập trung vào 4 cổ đông lớn, gồm: Công ty TNHH Thường Nhật (24,61%); Công ty Cổ phần Tân Hiệp (14,56%); Công ty cổ phần Hiệp Phúc (14,44%); Công ty TNHH Đầu tư SATO (6,86%).
Theo dữ liệu của VietTimes, các cổ đông lớn của An Phú Corp – như Công ty Cổ phần Tân Hiệp, Công ty cổ phần Hiệp Phúc – khá tích cực hoạt động trên thị trường nhà đất Tp. HCM. Họ cũng từng có những giao dịch lớn với Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại và Đầu tư Tương Lai tại dự án Union Square.
An Phú Corp cũng từng được biết đến trong thương vụ thuê mặt bằng trên khu phố đắc địa Nguyễn Huệ, Quận 1, Tp. HCM (thông qua sự hợp tác với ông Phạm Ái Quốc). Và hiện công ty này cũng đang đặt trụ sở chính tại số 3 - 5 -7 Nguyễn Huệ.
Hiện An Phú Corp là chủ đầu tư của một số dự án tại Tp.HCM như khu căn hộ An Phú tại quận 6; khu nhà liền kề An Phú Tiền Phong tại quận Tân Phú; dự án Regency Park tại quận 2 liên doanh giữa CTCP Đầu tư Xây dựng Phú Mỹ An (Công ty liên kết của An Phú) với Công ty Allgreen, Singapore; hay khu biệt thự sân golf Sealinks tại Mũi Né, Bình Thuận…
Tuy nhiên, với những dữ kiện đã đề cập, có lẽ còn quá sớm để kết luận về sự tham gia của An Phu Corp tại dự án Vina Square 152 Trần Phú, Quận 5. Muốn biết đích xác, phải xác định rõ cái tên thực sự đứng sau Công ty cổ phần Đầu tư phát triển 56!